RA Springer

Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskostenabrechnungen, in: WM 2007, 128

Der richtige Räumungsschuldner, in: WM 2009, 335

Der richtige Räumungsschuldner:

Durch die Rechtsprechung des BGH[1]ist für die Praxis geklärt, dass gegen alle Personen, die Besitz an den herauszugebenden Räumlichkeiten haben, ein eigener Räumungstitel erforderlich ist, auch wenn es sich um die im § 885 Abs.2 ZPO genannten nahen Angehörigen handelt. Hiermit hat der BGH eine kontrovers in Rechtsprechung und Schrifttum behandelte Streitigkeit über die Frage, unter welchen Voraussetzungen gegen einen Nichtvertragspartner ein Räumungstitel herbeizuführen ist, geklärt. Der Zeitmoment ist ohne Belang, ebenso die Besitznahme ohne Wissen oder sogar gegen den Willen des Vermieters.[2] Einziger Anknüpfungspunkt ist der (tatsächliche) Mitbesitz von Dritten neben den Mietern. Ungeachtet dessen werden die Schwierigkeiten bestehen bleiben, wann ein Mitbesitz und wann lediglich eine Besitzdienerschaft vorliegt.

Für den Räumungsgläubiger ist es entscheidend festzustellen, welche Person im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung den Mitbesitz hat, um nicht im Zwangsvollstreckungsverfahren sich der Gefahr der unzulässigen Räumungsvollstreckung gegen nicht im Urteil benannte Mitbesitzer ausgesetzt zu sehen.

 

1.             Angehörige des Mieters, die nicht selbst Mieter sind

a) Ehegatten und Lebenspartner

Dass Ehegatten [3], Lebenspartner und nichteheliche Lebensgefährten[4] aufgrund ihrer familienrechtlichen bzw. vereinbarten Stellung ein eigenes Besitzrecht an dem mit dem Partner gemeinsam bewohnten Räumen haben, ist heute unstreitig und entspricht auch dem gesetzlichen Leitbild aus HausratVO und LebenspartnerG. Im Einzelfall streitig und nicht geklärt ist bislang, ob und inwieweit eine nach außen tretende Handlung über die Innehabung des Mitbesitzes erforderlich ist. Denn allein von dem Ausgangspunkt, dass der BGH die tatsächliche Sachherrschaft verlangt, wäre weder ein vom Vermieter abgeleiteter Mitbesitz erforderlich noch eine Anzeige gegenüber dem Vermieter von der Aufnahme des Lebenspartners. Allein entscheidend ist allein, ob die tatsächlichen Umstände einen Mitbesitz begründen und nicht nur eine Besitzdienerschaft. Für die Annahme von Mitbesitz stellt der BGH auf äußere Umstände ab, etwa die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der Aufnahme oder seine Anmeldung nach den landesrechtlichen Meldegesetzen.[5]

Die Prüfung der tatsächlichen Besitzverhältnisse will der BGH dem Gerichtsvollzieher als Vollstreckungsorgan überbürden. Da der Gerichtsvollzieher sich hierbei letztlich nur auf die Darstellung des Vollstreckungsschuldners und des mitbesitzenden Lebenspartners verlassen kann, ist es prozesstaktisch ratsam und der sicherste Weg, den Lebenspartner unter allen Umständen in den Räumungstitel mit einzubeziehen, anderenfalls droht die Vollstreckungserinnerung oder gar von vornherein die Einstellung der Zwangsräumung.

b) Volljährige nahe Angehörige

Auch gegen andere nahe Angehörige des Mieters ist ein Räumungstitel herbeizuführen, wenn diese nicht bloße Besitzdiener sind, sondern einen Mitbesitz an den Räumlichkeiten haben. Der BGH[6] unterscheidet zwischen Mitbesitz und Besitzdienerschaft nach der gesetzlichen Definition aus § 855 BGB, wonach der Besitzdiener Weisungen des Mieters nachkommen muss, während der Mitbesitzer weisungsfrei die Räume über „weite Teile des Jahres“ nutzen kann. In dem zu beurteilenden Sachverhalt hatten die Eltern der Mieterin eine eigene Wohnung, hielten sich jedoch einen Großteil des Jahres in der Wohnung der Mieterin auf und hatten dort zwei Zimmer zur weitgehend alleinigen Nutzung zur Verfügung.

c) Voll- und minderjährige Kinder

Problematisch wird der zu ziehende Kreis der Räumungsschuldner sein, wenn Kinder mit dem Räumungsschuldner in dessen Wohnung leben. Auch hier man um die Unterscheidung zwischen Mitbesitz und Besitzdienerschaft nicht umhin können.

Minderjährige Kinder haben in der Regel kein eigenes oder abgeleitetes Besitzrecht.[7] Die Nutzung der Wohnung erfolgt auf Weisung der mietenden Eltern, welche den Minderjährigen ein Zimmer zur Nutzung zuweisen. Im Rahmen der Unterhaltspflicht wird das Nutzungsrecht als Naturalunterhalt gewährt. Einschränkend stellt Schuschke [8] die Frage, ob man nicht bei älteren Minderjährigen eine Sachherrschaft über ihr Kinderzimmer annehmen muss, da sie nicht mehr weisungsgebunden die Nutzung ausüben. Sicherlich müsste nach dem BGH als Abgrenzungskriterium allein die Sachherrschaft zugrunde zu legen sein, so dass auch ältere Minderjährige Mitbesitz an der Wohnung durch Überlassung des Kinderzimmers zur ausschließlichen Nutzung begründen könnten. Dann ergibt sich aber ein wohl nicht lösbares Folgeproblem, nach welchen Kriterien man bei Minderjährigen die Ausübung der alleinigen Sachherrschaft annehmen will. Soll es das Alter, die Reife oder gar die Schulbildung sein? Nach zutreffender Ansicht wird ein Mitbesitz von minderjährigen Kindern abgelehnt, wenn die mietenden Eltern noch das Aufenthaltsbestimmungsrecht inne haben.[9] Denn hierdurch handeln minderjährige Kinder immer weisungsgebunden, ein Selbstbestimmungsrecht steht ihnen nicht uneingeschränkt zu. Hinzu kommt, dass sie rechtlich nicht geschäftsfähig sind, als Mitbesitzer aber auf Nutzungsentgelt oder Räumung verklagt werden könnten. Dementsprechend wird teilweise auch daran angeknüpft, dass erst mit der Volljährigkeit überhaupt ein Mitbesitz angenommen werden kann.[10] Der BGH dürfte dieser Diskussion ein Ende gesetzt haben, da die Nachteile, die sich aus einer Mithaftung für die Kosten des Räumungsprozesses und der Zwangsräumung ergeben, bestehende Vorteile bei weitem überwiegen.[11]

Bei volljährigen Kindern wird nicht automatisch ein Mitbesitz angenommen.[12] In der Regel sollen die nach Volljährigkeit in der elterlichen Wohnungen weiter lebenden Kinder Besitzdiener bleiben. Der BGH geht sogar so weit, dass selbst die Verheiratung und der Einzug mit dem Ehepartner noch nichts über die Besitzverhältnisse besage. Eine Besitzdienerschaft ist jedoch nur schwer vorstellbar, da dem verheirateten volljährigen Kind jegliches Selbstbestimmungsrecht abgesprochen werden müsste.[13]Gerade die Heirat ist ein nach außen eindeutig tretender Wille, sich von den Eltern losgelöst zu haben und Eigenverantwortung in jeder Beziehung zu haben. Dieser Umstand löst den geforderten, nach außen hin erkennbaren Willen aus.

2.             Untermieter

Unabhängig von der Frage der Genehmigung der Untervermietung durch den Vermieter (§ 540 BGB) übt der Untermieter weisungsungebunden die tatsächliche Sachherrschaft.[14] Die tatsächliche Sachherrschaft knüpft nämlich nicht daran an, ob diese im Verhältnis zum Vermieter berechtigt oder unberechtigt ist. Aufgrund des Mitbesitzes ist der Räumungstitel auch gegen ihn zu erwirken.

 Aber auch hier müssen tatsächliche Feststellungen getroffen sein, dass der Mitbesitz eingeräumt ist.

3.             Ohne Rechtsbeziehung zum Vermieter stehende Nachfolger

Unproblematisch sind auch die Fälle, in denen der Mieter sein Besitzrecht durch Auszug aufgegeben und einem Dritten den Besitz eingeräumt hat. Auch hier ist der Räumungstitel gegen den die Sachherrschaft ausübenden Dritten zu erwirken, bevor die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden kann.[15] Dieses gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dass dem Dritten der Besitz nur eingeräumt ist, um die Zwangsräumung zu vereiteln.[16] Auch der Grundsatz von Treu und Glauben, den das Berufungsgericht angeführt hat, kann die formalen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung aus § 750 Abs.1 ZPO nicht aushöhlen, da staatlicher Zwang nur gegen die in dem Titel oder der Klausel genannten Personen ausgeübt werden darf.

4.             Nach Urteilsverkündung hinzutretende Besitzer

Auch gegen neu hinzutretende Besitzer, von denen der Vermieter keine Kenntnis hat, ist ein Räumungstitel erforderlich, da auch sie die tatsächliche Sachherrschaft ausüben. Notfalls ist vorher eine Auskunft vom Mieter einholen, das Auskunftsrecht kann zumindest auf § 242 BGB gestützt werden. Typische Fälle kamen aus der Hausbesetzerszene, bei denen täglich die „Besetzer = Besitzer“ wechselten.

Der Besitzer ist für seinen Mitbesitz darlegungs- und beweisverpflichtet. Legt man die Ausführungen des BGH[17] zugrunde, dass nach außen tretende Anhaltspunkte  die Einräumung des Mitbesitzes dokumentieren müssen, so reicht allein die Ingebrauchnahme nicht aus. Hiermit wird dem willkürlichen Besitzerwechsel zumindest ein wenig der Riegel vorgeschoben, da sonst der die Räumung betreibende Vermieter machtlos ist, da er in diesen Fällen immer wieder neue Räumungstitel schaffen muss.

5.             Unschädlichkeit des Fehlens eines Vollstreckungstitels

Eine Zwangsräumung ohne Vollstreckungstitel gegen einen Mitbesitzer kann dann erfolgen, wenn dieser der Räumung nicht widerspricht.[18] Wenn also der Gerichtsvollzieher in seinem Protokoll die Herausgabebereitschaft notiert, ist hierin der Besitzaufgabewille dokumentiert.

Meldet sich ein Mitbesitzer erst nach der Räumung und wendet den fehlenden Vollstreckungstitel ein, so ist auch dieses unbeachtlich, da die Zwangsvollstreckung beendet ist und ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Vollstreckungserinnerung nicht mehr besteht.

6.             Fazit

Auch wenn der Bundesgerichtshof Kriterien für die Auswahl des richtigen Räumungsschuldners an die Hand gibt, nämlich die Sachherrschaft über die Mietsache als Voraussetzung für den Mitbesitz und das Vorhandensein von äußeren Merkmalen, die die Sachherrschaft begründen, so führt diese Rechtsprechung nicht zur Erledigung der Problematik, den richtigen Räumungsschuldner auszuwählen. Offensichtlich will der Bundesgerichtshof die Anforderungen an einen Mitbesitz anheben, indem er konkrete äußere Merkmale zum Nachweis der Sachherrschaft fordert. Möglicherweise will er dem Vermieter die Auswahl erleichtern. Die Notwendigkeit zur Darlegung des Mitbesitzes bleibt jedoch so oder so, in erster Linie für den Vermieter, erst in zweiter Linie für den Mieter.

 

[1] BGH NJW 2004, 3041 = WM 2004, 555

[2] So aber noch Gather in: Schmidt-Futterer, § 546 Rz. 128

[3] BGH WM 2004, 555, 556

[4] BGH Urteil vom 30. April 2006 – XII ZR 110/06; BGH Beschluss vom 19. März 2008 – I ZB 56/07 = WM 2008, 364

[5] BGH WM 2008, 364

[6] BGH Urteil vom 25. Juni 2008 – VIII ZR 307/07

[7] BGH Beschluss vom 19. März 2008 – I ZB 56/07 = WM 2008, 364; Steiert/Thede, Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen, Kapitel 12 Rn. 2; Zöller/Stöber § 885 Rn.7; Schuschke NZM 2005, 10, 11

[8] Schuschke, NZM 2005, 10, 11

[9] AG Augsburg NZM 2005, 480

[10] AG Berlin-Mitte NZM 2007, 264

[11] BGH WM 2008, 364, 365

[12] BGH WM 2008, 364 365; Gruber in: Münchener Kommentar zur ZPO, § 885 Rz. 20; Zöller/Stöber § 885 Rz. 7

[13] So auch Riecke DGVZ 2006, 81, 83

[14] BGH ZMR 2003, 826; BGH Beschluss vom 27. Oktober 2008

[15] BGH Beschluss vom 14. August 2008 - I ZB 39/08

[16] BGH wie vor

[17] BGH WM 2008, 364, 365

[18] Schilken in: Münchener-Kommentar zur ZPO, § 885 Rz. 7a; Zöller/Stöber § 885 Rz. 13